Les textes encadrant l'obligation d'un audit énergétique pour les logements énergivores à vendre sont parus au Journal officiel, ce 5 mai 2022. Les logements en monopropriété classés F et G sont concernés dès le 1er septembre prochain.
Deux textes, un décret et un arrêté, sont parus au Journal officiel du 5 mai 2022. Très attendus, ils complètent la série de textes ayant réformé le diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais harmonisé, obligatoire et opposable, et sont issus de la loi Climat et résilience, qui pose également l'interdiction progressive de louer les passoires énergétiques.
 

L'audit énergétique s'ajoute au DPE, lorsque celui-ci fait apparaître de piètres performances, exprimées dans le classement de A à G. Il s'applique, au moment de la vente, aux maisons individuelles et aux appartements situés en monopropriété, à l'exclusion donc des logements situés dans une copropriété. Il vise à aller plus loin que le DPE dans l'analyse précise des caractéristiques énergétiques, et à proposer des travaux d'améliorations des performances.

Le décret publié ce jour confirme le calendrier annoncé en fin d'année dernière par les pouvoirs publics. Ainsi, logements classés F et G devront, pour pouvoir être vendus, faire l'objet d'un audit à compter du 1er septembre prochain. Les logements E seront soumis à cette obligation le 1er janvier 2025. Viendront ensuite les logements classés G au 1er janvier 2034. A noter, cet audit est valable cinq ans. La liste des personnes autorisées à élaborer l'audit inclut les diagnostiqueurs, les architectes, et de nombreux professionnels dès lors qu'ils sont qualifiés.
 

L'entrée en vigueur de cette obligation avait déjà été repoussée par le Gouvernement "après consultation des professionnels" du secteur. Pour le Sidiane, qui représente les diagnostiqueurs immobiliers, cela reste très prématuré, car "la filière n'a pas été en mesure de se préparer correctement". Les logiciels ne sont pas prêts, les techniciens ne sont pas formés, et les audits seront donc soit pas réalisés soit mal réalisés. D'autant que "le stock de logements F et G est beaucoup plus important" depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE. Le Sidiane réitère, dans un communiqué, sa demande d'une entrée en vigueur repoussée au 1er janvier 2023.

L'arrêté publié le même jour précise le contenu de l'audit énergétique. Il devra reprendre les informations du DPE, et aller plus loin, avec un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques. Il devra également faire mention, le cas échéant, de l'existence de dispositifs de pilotage et les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux.
 

Il devra notamment donner une indication de la consommation annuelle d'énergie, la consommation annuelle totale, et les émissions de gaz à effet de serre. L'audit devra, enfin et surtout, contenir des propositions de travaux, avec description de chacun des postes, et les économies d'énergies attendues. Ces propositions de travaux se font selon deux scénarios.

Une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes pour constituer une rénovation performante, explique l'arrêté. Chacune des étapes "ne compromet pas la faisabilité technique ou économique des étapes suivantes". Ce parcours de travaux intègre notamment l'étude des six postes de travaux habituellement mentionnés : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.
 

Des obligations d'atteinte de performance énergétique sont associées à ces travaux : ainsi, la première étape permet de réaliser un gain d'au moins une classe et au minimum d'atteindre la classe E, et l'étape finale doit permettre d'atteindre au moins la classe B. Pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, le parcours de travaux comporte une étape intermédiaire permettant d'atteindre au moins la classe C, précise l'arrêté.
 

La deuxième proposition de travaux doit prévoir un parcours de travaux en une seule étape, donc une rénovation globale, pour constituer une rénovation performante, c'est-à-dire un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B. Ce parcours de travaux intègre également l'étude des six postes de travaux.
 

Dérogation
 

Par dérogation, l'arrêté prévoit que si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût des travaux, ne permettent pas l'atteinte de la classe de performance B, le parcours de travaux prévoit le traitement des six postes de travaux et permet d'atteindre au minimum la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux, la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux, la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux. Soit une amélioration de deux classes minimum.
 

Les six postes de travaux sont considérés comme traités "dès lors que l'auditeur atteste qu'ils ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment concerné", précise le texte.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045753329

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045753367

Loi Alur : qu’est ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ? Quel lien avec l’audit énergétique du Grenelle 2 ?

La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, prévoit un Diagnostic Technique Global pour les mises en copropriétés. Cette étude permet notamment de déterminer les améliorations énergétiques et les travaux à prioriser pour les bâtiments.

Qui est concerné par le DTG ?
Depuis janvier 2017, un diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire pour les immeubles :

de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (c’est à dire lorsqu’un immeuble passe sous le statut de la copropriété alors qu’il ne l’était pas auparavant),
ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire.
L’obligation de réaliser un DTG ne concerne donc que très peu de copropriétés.

La loi Alur prévoit malgré tout l’obligation pour toutes les copropriétés de mettre au vote de l’AG la réalisation d’un DTG, sans obligation de le voter.

Que contient un DTG ?

Le DTG comprend obligatoirement :

un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique (souvent déjà réalisé par ailleurs dans le cadre des obligations réglementaires du Grenelle II) ;
l’évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs ;
un état des lieux vis-à-vis des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;
les possibilités d’amélioration ;
un budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment dans les 10 prochaines années.

A l’issu de cette étude (ou simplement de l’audit énergétique), le syndicat des copropriétaires doit présenter un plan pluriannuel de travaux à l’ordre de jour de la prochaine assemblée générale.

L’audit énergétique et architectural proposé par BETI Consultant répond parfaitement aux obligations de contenu du DTG. Tous les points y sont abordés.

Eclairage, bloc climatisation-ventilation, procédés, fournisseur d'énergie, management… quels leviers faut-il actionner dans le tertiaire et l'industrie pour parvenir à réduire les consommations ? L'Afnor estime qu'il est possible, grâce à un audit énergétique, de parvenir à des économies de 20 à 30 %. Découvrez comment.

Depuis décembre 2015, en vertu d'une directive européenne sur l'efficacité énergétique (2012/27/UE) les entreprises de plus de 250 salariés ou celles qui réalisent un chiffre d'affaires supérieur à 50 M€ (et un total de bilan de plus de 43 M€) doivent mener, tous les quatre ans, un audit énergétique. Afnor Energies vient de publier un premier retour d'expérience, reposant sur 72 audits menés sur site entre 2015 et 2016, qui explore les différentes pistes pour réduire les consommations.
 
 

Le rapport distingue deux grands types d'usages : ceux liés aux bâtiments comme dans le secteur tertiaire (commerce, services) et ceux liés aux procédés du secteur industriel. L'Afnor note : "Pour autant, un industriel peut également agir sur ses bâtiments, et réciproquement, un organisme tertiaire peut aussi agir sur ses procédés (un hypermarché sur ses fours ou ses groupes froids, par exemple)". L'association française de normalisation, qui s'appuie sur la norme volontaire NF EN16247, met en évidence un gisement de 20 à 30 % d'économies, qu'il s'agisse de kWh (énergie primaire) ou d'euros. Elle souligne : "On notera que cette fourchette correspond à l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires prévu dans le projet de décret d'application de la loi Grenelle 2 (article 3) et de la loi de Transition énergétique (article 17) : -25 % à échéance 2020".

Concernant les investissements à consentir, l'Afnor détaille : "Les actions conduisant à ces gains potentiels mobilisent un investissement représentant les ¾ de la facture d'énergie annuelle, mais sont rentabilisées assez rapidement en moins de 3 ans et demi". Dans le monde de l'industrie, ce temps de retour serait même ramené à seulement 2,5 années. "A l'issue de cette période, l'entreprise fait donc des économies en espèces sonnantes et trébuchantes. Avant même l'audit suivant, à N+4, elle aura rentabilisé son action", fait valoir l'étude. Cependant, encore faut-il que l'entreprise auditée lance des actions correctives en travaillant avec son fournisseur d'énergie, en remplaçant des équipements ou en formant et sensibilisant ses collaborateurs. L'Afnor résume qu'il faut agir selon la règle des 3M : matériel, mesure et management.
 

Bilan énergétique d'un immeuble en copropriété (DPE et audit énergétique)
Vérifié le 24 juin 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

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Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé avant le 1er janvier 2017

Nature du bilan énergétique
Les immeubles équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement (climatisation) doivent faire l'objet d'un bilan énergétique d'ici au 1er janvier 2017.

La nature de ce bilan dépend des caractéristiques de la copropriété.

Copropriétés d'au moins 50 lots : audit énergétique 

Un audit énergétique doit être réalisé dans votre copropriété si :

elle est équipée d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement,
elle se compose d'au moins 50 lots de copropriété,
le permis de construire de l'immeuble a été déposé avant le 1er juin 2001.
L'audit énergétique permet d'estimer la consommation annuelle du bâtiment et de faire des suggestions de travaux pour en améliorer la performance énergétique.

L'audit est réalisé pour l'ensemble de l'immeuble, c'est-à-dire pour les parties communes et toutes les parties privatives.

  À noter :
les lots pris en compte pour le calcul du seuil d'application s'entendent de l'ensemble des lots de la copropriété (par exemple, une copropriété comportant 2 commerces en rez-de-chaussée et 16 logements associés chacun à un parking et une cave (soit 50 lots au total) est soumise à l'obligation).

Autres copropriétés : DPE collectif 
Les autres copropriétés dotées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.

Son contenu permet de déterminer la consommation énergétique réelle ou estimée du bâtiment au regard de valeurs de référence (représentées par des étiquettes énergétiques).

Le DPE collectif s'accompagne de recommandations de travaux destinés à améliorer cette performance.

Ce diagnostic porte sur l'ensemble du bâtiment (parties communes et privatives).

Il est donc valable pour chaque copropriétaire qui peut l'utiliser pour son compte en cas de vente ou de location.

  Attention :
le DPE a une durée de validité de 10 ans.

Réalisation du bilan énergétique
Vote

Qu'il s'agisse d'un DPE collectif ou d'un audit, la procédure pour faire réaliser le bilan énergétique de l'immeuble reste la même.

Cette décision doit être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.

En cas de vote contre, une nouvelle proposition de DPE ou d'audit doit être présentée devant l'assemblée générale. Par exemple, il est possible de trouver un autre professionnel si celui proposé pose problème pour des raisons de coût.

Choix du professionnel

Le DPE ou l'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel :

compétent (répondant à des critères spécifiques selon la nature du bilan énergétique),
indépendant et impartial (sans lien d'intérêt avec les parties),
et assuré pour sa responsabilité professionnelle.

Communication des résultats

Les résultats du bilan énergétique doivent être présentés aux copropriétaires.

Dans ce cadre, le syndic de copropriété doit inscrire la question de sa présentation à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit la réalisation du diagnostic ou de l'audit.

Le diagnostic ou le rapport d'audit doit être joint à la convocation de l'assemblée générale pour permettre aux copropriétaires d'apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.

Si la réalisation de travaux d'économie d'énergie est votée, le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises afin d'obtenir des devis chiffrant le montant des travaux.

Textes de référence
Code de la construction et de l'habitation : articles R134-1 à R134-5 
DPE collectif (articles R134-4-2 et R134-4-3)
Code de la construction et de l'habitation : articles R134-14 à R134-18 
Audit énergétique
Code de la construction et de l'habitation : article R138-1 
Communication des résultats
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 24-4 
Mise en concurrence des prestataires en cas de travaux
Arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d'un audit énergétique